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近期宇宙第一大民营房企——碧桂园因为阶段性流动性问题,被市场广泛关注,甚至担忧轰然倒下。
我的看法是,应该帮帮碧桂园、龙湖等优质民营房企,这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒,不仅是因为大而不能倒,而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。
如果第一大房企轰然倒下,将冲击市场信心、经济恢复、金融风险、居民购房预期以及上下游60多个行业,关系几千万人就业,龙湖这些民营房企最后的堡垒也可能难以自保,这是不可承受之重。根据国际经验,房地产是周期之母,十次危机九次地产。
但是我深信,随着国家释放积极信号,房地产市场有望软着陆,市场信心有望逐步恢复,为经济复苏、就业改善和金融风险化解贡献力量,我们完全有能力、有条件避免不好的情景发生,争取更好的结果。对此,我深信不疑,更何况,我们还有10-15个百分点的城镇化空间,中国经济发展潜力大、韧性强,人民对以改善型需求为主的美好生活充满向往。
近期政策积极信号频出,黎明就在前方,优质民营房企不要倒在黎明前。7月24日国家提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。7月27日,住建部表示,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
近年房地产市场和企业困境的根本原因是,长周期拐点出现,大开发时代落幕,叠加过去三年调控收紧,即使优质民营房企也遇到了暂时的经营和流动性困境。房地产长期看人口,1962-1976年婴儿潮人口退出购房人群,城镇化率超过65%接近尾声,全国套户比1.09套、70%以上的城市住房基本饱和,人均住房面积34平甚至超过部分发达国家水平,人口老龄化少子化不婚化加速到来,热点城市房价偏高,等等。
这一轮房地产调控起始于2020年8月, “三道红线”标准发布后,碧桂园通过降低销售资产规模和财务经营杠杆,从2020年的踩一条红线到2022年底一条红线都没踩,达到监管标准。龙湖等更被列为三好生行列。如果符合“三道红线”监管要求的优质民营房企轰然倒下,说明连优质的民营房企都扛不住。
优质民营房企走出困境,一方面要靠自身开源节流,债务重组,保交楼,积极开展自救,坚决不能躺平,另一方面靠以三支箭为代表的政策支持以及落地,打通最后一米。更根本的是要恢复市场信心,7月14日,央行有关部门负责人表示,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。市场销售恢复-房企现金流恢复-拿地恢复-土地财政恢复,这才是治本之策。因此,以下政策可以考虑,比如,降低首套房首付比、降低房贷利率、降低改善型住房交易税费、“认房不用认贷”、适当放开限购限贷限价限售措施等,大力支持刚需和改善型需求。
如果措施快速实质有力,在即将到来的“金九银十”市场率先回暖,如此,中国房地产软着陆可期,优质民营房企、上下游建筑建材产业链、地方财政、几千万人就业的问题有望化解,中国经济有望避免大的风险。发挥房地产支柱产业的作用,松绑此前过紧的措施,回归市场常态,房地产市场走出低谷,助力中国经济走向复苏。
展望未来,我们选择深爱这个国家,深信时代的进步。只要我们全力拼经济,把发展放在首要任务,一定能走向复苏之路。世界终将属于理性乐观主义者。中国经济加油!
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